Ondřej Koběrský

3 AKCIE KDE NYNÍ VIDÍM POTENCIÁL A PŘIKUPUJU

Added 2024-02-15 18:57:50 +0000 UTC

Chtěl bych Vám nasdílet moje aktuální přemýšlení nad REITY (akcie velkých nemovitostních holdingů). A proč je taky aktuálně přikupuji do portfolia.

Moje téze do tohoto roku a let následujících je pro nemovitostní sektor relativně jednoduchá. Věřím, že bude fungovat a proto v tomto sektoru nakupuji společnosti, které již dobře známe a bavíme se o nich na Patreonu dlouho. Jsou to společnosti Realty Income (O), W. P. Carey (WPC) a VICI Properties (VICI). Všechny tři společnosti jsou podle mne podhodnocené o desítky procent oproti své férové hodnotě. Jedná se o investici, kde je velký prostor pro růst a zároveň věřím, že je zde na těchto cenách i minimální riziko. Realty income momentálně vyplácí dividendu přes 5,9%. W. P. Carey má dividendový výnos 6,2% a VICI Properties 5,5% p.a. I kdybych byl VELMI negativní, věřím, že v dalších letech ponesou investorům z nynějších cen tyto společnosti výnosy přes 10% ročně.

Co se tedy nyní děje? Proč reity znovu klesají? Aktuálně je sektor znovu v mírném poklesu a všechny tři sledované společnosti nám nabízí krásné ceny k nákupům, zejména O a WPC.

V návaznosti na data ohledně amerického trhu práce a inflace, která se stále drží vyšší než by bylo potřeba, v posledních dnech znovu rostou výnosy na americkém desetiletém dluhopisu. Trh tedy přehodnocuje svůj postoj a lehce krotí svá očekávání k rychlému poklesu úrokových sazeb v USA. To na posledním zasedání Fedu potvrdil i Jerome Powell, který dal jasně najevo, že se trhem očekávané snižování sazeb prozatím odkládá. Jaký, že vliv to má na reity?

Krátkodobě máme nyní znovu šanci nakoupit realitní společnosti za velmi dobré ceny, protože vyšší sazby po delší dobu (máme nyní) = složitější financování realitního sektoru a jeho byznysu, který je celý založen na dluhu, protože si společnosti samozřejmě půjčují na financování nemovitostních obchodů. Druhým důvodem proč nám reity klesají je také to, že desetiletý dluhopis se znovu obchoduje s bezrizikovým výnosem 4,3%. Teto výnos investory samozřejmě láká a ti poté prodávají, často dividendové reity, a přesouvají své peníze znovu do dluhopisů.

(Graf nahoře nám krásně ukazuje jaký boom na ceně zažívají REITY poté co přestanou růst a začnou se snižovat úrokové sazby.)

No a jaká je tedy moje teze? To co se děje nyní s cenou akcií nemovitostních společností směrem dolů, se bude dít přesně obráceně směrem nahoru. Kdy k tomu dojde? Můj osobní názor je ten, že to nemusí být ihned, jakmile dojde k dalšímu poklesu sazeb, ale stane se tak, jakmile se sazby opravdu ustálí na nižších hodnotách. Investoři budou znovu vyhledávat alternativu k dluhopisům, které již neponesou nynější výnosy přes 4%, ale budou mnohem níže. Dále se dle mne stane to, že se nemovitostním společnostem znovu ulehčí financování svého byznysu (budou si půjčovat levněji) a jejich náklady na zaplacené úroky budou klesat. Budou refinancovat své dluhy za nižší sazby než trh nabízí aktuálně. Tím se zvýší jejich marže a čistý zisk společností. Historie nám ukazuje, že určitou dobu po snižování úrokových sazeb v americe zažil nemovitostní trh vždy velmi dobré období a to i když přišla recese, na kterou to v aktuálním období zatím nevypadá.

U společností Realty Income a W. P. Carey se mi dlouhodobě líbí to jak mají poskládané své nemovitostní portfolio. Jsou velmi dobře diverzifikovaní. Jejich skladba dluhu je dobře rozložena v čase a splatnost většiny jejich dluhu je rozložena v průběhu dalších 10 let. Nemají tedy problém, že by v jednom roce museli řešit refinancování větší části svého dluhu. Obě společnosti mají napříč USA velmi stabilní nájemníky, kteří mají smlouvy na vyšší jednotky až desítky let. WPC má k tomu, také 37% tržeb z Evropy, kde vlastní spoustu nemovitostí. Obě společnosti jsou velmi dobře diverzifikované jak geograficky, tak sektorově, protože mají v portfoliu nejrůznější druhy nemovitostí, které se využívají pro obchod, skladování, jiný typ byznysu a bydlení.

Společnost Realty Income se mi ohromně líbí na cenách pod 60 dolarů. Ceny pod 55 dolarů za akcii beru jako dárek, který si rád rozbalím.

U W. P. Carey je situace obdobná. Cena pod 67 dolarů je dobrá. Cokoli pod 60 dolarů je pro mne další dárek od akciového trhu. Dividendový výnos je u obou společností 5,9 - 6,3%. Oba giganti na poli nemovitostí si zakládají na tom, že vyplácí pravidelnou dividendu více než 25 let v kuse. Realty Income dokonce dividendu každoročně už 26let zvyšuje.

Společnost WPC jsem včera přikoupil 20 ks po 56$ kus. Celkově mám 130 akcií.

Společnost VICI je trochu jiný příběh. Je to byznysově jinak směřovaná společnost. Zaměřují se na casina, zábavní centra, hotely, golfová hřiště a podobné nemovitosti. Mají dlouhodobě velmi dobrý management, který dělá za mne vše co jde, aby potěšili své akcionáře. Mají dva obrovské nájemníky a to Caesars a MGM Resorts. Ti tvoří zhruba 75% všech tržeb z nájemného, zbytek je rozdělený do zhruba deseti dalších nájemníků. Společnost vlastní ty nejlukrativnější zábavní parcely napříč USA. Od prvního kvartálu roku 2021 se cena akcií příliš nepohla a přes občasnou volatilitu stále stagnuje na zhruba stejných úrovních. Fundamenty společnosti jsou však každý kvartál lepší a to se musí projevit časem i na ceně akcie. Věřím, že růst ceny odstartuje právě postupné snižování sazeb v USA, které se nám nyní oddaluje a tak máme možnost nakoupit tuhle společnost za skvělou cenu. Akcie VICI Properties jsou dle na cenách pod 32 dolarů dobrým nákupem. Cena pod 29 dolarů za akcii je skvělá. Společnost byla zalistovaná na burze před pěti lety. Za posledních pět let vyplácí pravidelnou dividendu s aktuálním výnosem 5,5%. Dividendu společnost každý rok navyšuje a její růst je průměrně o 7,3% ročně. I zde můžeme očekávat stabilní, rostoucí dividendu i do budoucna.