Простая экономика

Инвестиции в недвижимость. База

Added 2024-06-23 06:44:59 +0000 UTC

Если вы хотите припарковать свои деньги в надежном месте, да так, чтобы они не просто лежали и обесценивались, то вам надо разобраться в азах инвестиций. Об основных способах инвестирования я уже рассказывал в телеграмме, но напомню о них вновь, чтобы у вас перед глазами был весь арсенал:

1. Наличка и банковские вклады (самый доступный и понятный, но самая низдоходный способ. Доходность за вычетом инфляции равна нулю).

2. Фондовый рынок (купля-продажа ценных бумаг. Вот статья о том, как понять, что покупать, а что нет, а вот - о том, как начать инвестировать самому).

3. Драгоценные металлы (монеты и слитки, писал про них тут).

4. Криптовалюта (основная статья по входу в крипту тут).

5. Краудлендинг и краудфандинг (дать в долг бизнесу через посредников).

6. Прямые инвестиции (приобрести долю в бизнесе, где вы принимаете участие).

7. Экзотика (антиквариат, предметы искусства, коллекции вин и прочее "на богатом").

8. Недвижимость, о которой мы и поговорим далее.

Возможно, это будет для вас новостью, но из всех доступных большинству способов именно недвижимость дает одну из самых высоких реальных доходностей среди всех классов активов. Вот научная статья, в которой можно посмотреть годовые данные доходности акций и недвижимости в 16 развитых экономиках с 1870 по 2015 год. Среднее по всем странам и всем периодам показывает, что реальная доходность рынка акций (6,89%) слегка проигрывает рынку недвижимости (7,05%).

Подобные результаты вы, наверняка, получите, если посчитаете реальную доходность этих классов активов в ваших регионах за пару последних десятилетий. Вывод будет один - недвижимость всегда в топе по доходности.

Причина в том, что у недвижимости есть преимущество, а именно - два источника доходности. Во-первых, это доходность от арендного потока, который вполне может увеличиваться быстрее инфляции. Во-вторых, это рост стоимости жилья, который, опять же, зачастую обгоняет не только инфляцию, но и рост цен иных активов. Итого, два этих источника есть причина высокого дохода от недвижимости.

Кажется, тогда все очевидно - зачем разбираться в фондовом рынке, когда можно купить земельный участок или несколько квартир и сдавать их в аренду. И правда, у инвестиций в недвижимость есть главное преимущество перед остальными способами сохранить деньги - стабильность. Пока деньги обесцениваются, компании банкротятся, а криптовалюты лопаются как пузыри, недвижимость стоит не шелохнувшись и неуклонно дорожает.

Более того, недвижимость можно купить на заемные деньги с минимальным стартовым капиталом, потому что сама недвижимость будет выступать объектом залога. А платежи, которые вы вносите в счет погашения ипотеки, с каждым годом становятся все дешевле из-за инфляции, в то время как стоимость недвижимости растет. Это может приводить к уникальной ситуации, когда гасить ипотеку раньше времени не выгодно (рассказывал в телеграме), так как вы становитесь держателем очень дешевого долга.

Но дьявол кроется в деталях - у недвижимости есть свои серьезные минусы по сравнению с альтернативами.

И я даже не про двойной налог - на имущество и на доход. Главный минус - это сложность диверсификации. Если ценные бумаги или кэш можно легко разложить по разным банкам и компаниям даже с небольшими суммами, то для входа в недвижимость надо иметь какой-никакой стартовый капитал.

А так как большинство людей могут в самом начале потянуть покупку лишь одного объекта, то это увеличивает риск вляпаться в многолетнюю историю с низким уровнем доходности. Да, вы вряд ли растеряете капитал, но заработаете меньше, чем на инвестициях в другие активы.

А потерять есть на чем - тут вам и долгая окупаемость, и затраты по управлению объектом (ремонт/организация аренды и пр.), и задержки в строительстве, и неизбежный физический износ. В общем, подводных камней очень много.

И в этом главная особенность недвижимости. Если в тот же фондовый рынок вы можете спокойно инвестировать, покупая индекс (напоминаю, тут рассказывал, как купить свои первые ценные бумаги), то с недвижимостью так не получится.

Вам придется, как минимум, изучать объекты и инфраструктуру вокруг них, чтобы не купить бетонную коробку, которая повиснет на вас метровым грузом. Вам придется сравнивать разные объекты друг с другом и знать, какие застройщики работают на этом рынке. Вам придется погрузить в свой класс недвижимости - будь-то квартиры или коммерческая недвижимость.

В общем, инвестиции в недвижимость это точно не про пассивного инвестора, который наобум купил пять квартир и чилит на Мальдивах, обгоняя по доходности инвестора в фондовый рынок с сопоставимым капиталом.

Поэтому я и написал для вас (и для себя) этот текст. Текст специально сделал таким, чтобы он был актуален годами. Поэтому здесь не будет конкретных цен и объектов, но я покажу вам весь арсенал инструментов по покупке разных форм недвижимости и объясню все преимущества и недостатки этих инструментов.

После прочтения этой статьи, вы или отложите покупку недвижимости в дальний угол, или начнете рыть в направлении, которое покажется наиболее подходящим именно для вас. В общем, давайте разберемся, стоит ли нести свои деньги в землю и бетон, и, если да, то как сделать это наиболее выгодно.

Дисклеймер. В этой статье недвижимость рассматривается исключительно как инвестиционный актив, а не место жительства. Это значит, что до того как инвестировать, вы, по-хорошему, должны заиметь свое жилье. Для этого рекомендую прочитать мой текст «Разбираем, когда вам пора брать ипотеку».

Все активы класса «недвижимость»

Квартиры

Что и говорить, это наиболее распространённый вид инвестиций в недвижимость, потому что кажется наиболее понятным. Жилье нужно всем и всегда, и, скорее всего, вы уже сами прошли путь его покупки для себя любимого. Поэтому с инвестиций в жилую недвижимость начинается путь большинства инвесторов.

Доходность, как и везде в недвижке, получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При этом, так как цены на квартиры растут каждый год, а реальные доходы населения за ними не успевают, сегодня в России аренда сегодня становится более выгодным источником дохода, чем перепродажа.

Учтите важный нюанс - все факторы уже заложены в цену. Это значит, что советы «возьмите план развития города, чтобы узнать, когда рядом построят метро/школу/торговый центр» не работают. Общедоступная информация уже отражена в цене. Да, не так точно, как на фондовом рынке, но тем не менее. Надеяться, что вы один такой умный, просто смешно.

Кроме того, многие думают, что вот я сейчас возьму льготную ипотеку, куплю новостройку на этапе котлована, и заработаю 20-30% годовых на ее перепродаже после сдачи объекта.

Эта схема в России работает со скрипом, потому что перепродать объект вы сможете или покупателю с кешэм на руках, или тому, кто готов взять ипотеку по обычной ставке, потому что продавать вы будете уже вторичное жилье, а там льготы не действуют. Скорее всего, такого покупателя по хорошей цене вы не найдете и останется только планово гасить ипотеку. В общем, быстро выйти из объекта не получится.

Отсюда вытекает, что классическая покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду не даст вам сумасшедшую доходность, а оставит ее на уровне фондового рынка.

Тем не менее, есть несколько способов повысить доходность инвестирования в жилую недвижимость.

Способ первый - сделать ремонт. Обычно он используется, когда заработок идет за счет перепродажи объекта, потому что делать хороший ремонт для сдачи в аренду - не самое выгодное занятие. Рентабельность ремонта вполне может достигать 50%+ (вложили в ремонт 2 миллиона рублей, продали квартиру дороже на 4 миллиона рублей), но надо быть готовым к сопутствующим рискам.

Пойти не так все может на любом этапе - от момента найма бригады строителей до согласования перепланировки. Плюс не забывайте, что ремонт в квартирах без отделок длится, в среднем, полгода. Поэтому, если опыта в ремонте у вас нет, то ни о какой рентабельность в 50%+ можно и не мечтать. В лучше случае, вы этот ремонт окупите и выйдете в ноль.

Способ второй - сдавать помещение не в долгую, а посуточно, Если доходность от долгосрочной аренды — это 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — активное управление или комиссия агентству по управлению. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Если отдадите эту работу на аутсорс, то доходность сильно снизится. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт, и сложности в перепродаже такого жилья.

Кстати, этот способ можно забустить еще сильнее - разбить одну квартиру на 2-3 студии и сдавать посуточно каждую из них. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Но, эти два способа ни разу не похожи на пассивный способ получения дохода, а напоминает бизнес по управлению капиталом. Если оно вам надо, то велком.

Коммерческая недвижимость

К ней относятся офисы, торговые точки, склады и так далее. Для новичков этот вариант не подходит, потому что порог входа гораздо выше:

- в отличие от жилой недвижимости у каждого коммерческого помещения должно быть свое назначение, так как у каждого бизнеса есть свои требования. И там где застройщик задумывал открытие пункта выдачи заказов маркетплейса, вы физически не сможете стать арендодателем для пекарни. Ну или придется капитально вложиться в реконструкцию объекта;

- арендный поток зависит от бизнес-успехов арендатора, и если вы не угадаете с арендатором, то вместо стабильного дохода получите головную боль в виде поиска нового бизнеса под сдачу. Проще говоря, если ваш объект находится в спальном районе, а вашим арендатором стал ночной клуб, то пиши-пропало, и это ваш косяк. С жилой недвижкой таких проблем меньше;

- стоимость коммерческой недвижимости выше, чем жилой;

- на покупку коммерческой недвижимости нет льгот.

Глобально, коммерческая недвижимость более доходна, нежели жилая, но причина тому - в требовании большей экспертности и в большем риске. Лакомые кусочки разбираются еще на этапе строительства, а на вторичном рынке на хороших местах годами сидят одни и те же собственники, которые если и продадут эти объекты, то по завышенной цене.

Я, конечно, не говорю, что найти доходный объект невозможно, но надо понимать, что из пассивных инвестиций это превратится в активное бизнес-управление - начиная от поиска объекта, заканчивая познанием нюансов бизнеса арендатора. Отдавайте себе в этом отчет.

Если этот способ инетересен, почитайте книгу «Практика инвестирования в коммерческую недвижимость» (А. Вафин).

Земельные участки и загородные дома

Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости, и одновременно могут давать хорошую доходность от 20% годовых. Большой участок можно поделить на несколько мелких и продать их в сумме гораздо дороже. Еще участки быстро и просто оформить, у них нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта, но появляется земельный налог.

Из нюансов:

- нет застройщика, к которому вы можете прийти и купить понравившийся объект. Участки это штучный и индивидуальный товар, за которым вам придется ехать куда-то за город;

- придется погрузиться в юридические особенности приобретения земли, потому что участки продаются под разные цели. На сельскохозяйственной земле строить дом нельзя, ровно как и на участке с высоким уровнем залегания грунтовых вод. Этот нюанс не сложный, но отличает землю от других объектов. Лично я сталкивался с историей, когда на юридически чистом на первый взгляд участке стоял зарегистрированный на другое лицо полуразрушенный дом. Это было незаконно, но если бы юрист не обратил на это внимание, можно было основательно вляпаться.

Что касается загородных домов, то это еще более штучный товар из-за своей дороговизны. Содержание дома требует в разы больше затрат, чем обслуживание квартиры. Зато дом дает хорошую доходность от сдачи в аренду, особенно, посуточно. В новогодние праздники аренда объекта стоимостью 20 млн рублей вполне может доходить до сотни тысяч в сутки. Но это бизнес совершенно другого масштаба и к моменту, когда у вас будет на него капитал, все ,что описано в этой статье, вы и так будете понимать.

Парковочные места и гаражи

Хороший способ входа в недвижимость, так как имеет низкий ценовой порог и возможности широкой диверсификации. На этом плюсы заканчиваются, потому что трудно найти высокую доходность.

В крупных городах подземные парковки в жилых домах стоят сумасшедших денег и доходят до половины стоимости квартир. При этом, очевидно, что в 99% случаев пользоваться ими будут только жители дома, т.е., рынок очень ограничен. Заработать можно, если вы на этапе строительства купите машиноместо в хорошем ЖК, и потому у вас его выкупят жильцы. Но это очень рискованный шаг, потому что нет гарантий, что все места выкупят у самого застройщика, а тут еще и вы, мой дорогой спекулянт.

У меня был опыт наличия машиномест на подземных паковках в крупном городе. Помимо налога на имущество приходилось платить конскую коммуналку в 30-50% от цены аренды. Срок окупаемости составлял порядка 16 лет. Не понравилось.

Что касается гаражей, то тут ситуация поинтереснее, но подходит эта история только для некрупных городов или областей. Гараж можно купить до 100 тысяч рублей, а через года продать в два раза дороже. Но рынок небольшой, и неорганизованный. Опять же, информации меньше, чем про инвестиции в квартиры, придется покопаться.

Кладовки - такая же история. Порог входа низкий, но чтобы получить сравнимую с фондовым рынком доходность, придется накупить разные объекты, которые будут компенсировать друг друга своей арендой. В общем, не думайте, что кладовки это золотая жила, которая даст вам 20% доходности, а вы будете курить бамбук.

ПИФы (они же Real Estate Investment Trust)

Если у вас есть доступ к западному рынку, то вы можете вложиться в биржевые фонды REIT. Принцип такой - собирается пару сотен миллионов долларов, которые управляющая компания инвестирует в разную недвижимость - торговые центры, гостиницы, офисы и так далее. Этот фонд делится на паи/акции, которые вы можете купить.

Так вы получаете возможность вложиться в недвижимость, просто купив ценную бумагу через брокера. Все инвестиционные решения принимаются за вас, за что берется комиссия, а ваша доходность получается или за счет дивидендов от арендных потоков, или за счет роста портфеля управляющей компании.

Преимущества такого способа очевидны:

- низкий порог входа (не надо вкладывать сотни тысяч рублей, достаточно пары тысяч);

- широкая диверсификация (вместо одного объекта получаете в портфель несколько десятков);

-не надо глубоко разбираться в рынке, за вас это делают эксперты из управляющей компании.

К сожалению, в России подобной формы вложений в недвижимость после 2022 года нет, но есть альтернатива - паевые инвестиционные фонды недвижимости. Их не так много - я нашел в районе десятка.

Принцип очень похож, отличие лишь в том, что комиссии за управление в России будут сильно выше, а спрос на такие инструменты - сильно ниже. Доходность будет чуть ниже доходности от классических инвестиций в квартиры, а продать этот пай по хорошей цене будет трудно, так как инструмент не самый популярный у инвесторов.

Итого, что касается ПИФов недвижимости. На мой скромный взгляд, в России это не самый лучший способ прикоснуться к бетону. Как вариант диверсификации портфеля ценных бумаг - возможно, но как попытка замены традиционных инвестиций в квартиры или коммерцию - нет. Просто потому, что вы получите низкую доходность, оно вам надо? Лучше тогда рассмотреть другие варианты инвестиций.

В заключение, несколько общих советов:

1. Подгадать время покупки недвижимости можно, как на рынке, но это трудно. Инвесторам, которые хотят получить прибыль быстрее, советую подождать. Ориентируйтесь на ключевую ставку Центробанка — как только она начнёт снижаться, ипотечные ставки тоже станут ниже, а ипотека — доступнее. Значит, спрос на недвижимость снова будет расти и её можно будет продать быстрее.

2. Никогда не поддавайтесь панике и не бегите перекладывать деньги в недвижимость во время кризиса. У меня есть много знакомых, которые так поступили в 2014 году, в ковид и в начале 2022 года. Подавляющее большинство из них купили объекты не на холодную голову, а «чтобы хоть что-то сохранить», и теперь не знают, кому эту недвижимость втюхать.

3. Под залог недвижимости банки очень охотно дают деньги. Поэтому, если у вас есть инвестиционная недвижимость, для вас открывается чит на деньги. Не как в ГТА, конечно, но все же - кредиты вы получите под более вкусный процент, чем средний заемщик.

Если тема вас захватила, и вы видите в ней перспективу, но не знаете, с чего начать, рекомендую почитать книгу Как инвестировать в недвижимость» (А. Цогоев). Она расширит ваше понимание предмета и даст направление - куда двигаться дальше.

На этом все. Если вы хотите, чтобы я сделал разбор других инвестиционных тем, пишете в комментарии. И желаю вам правильных решений и трезвого расчета.

Статья не является инвестиционной рекомендацией. Все решения вы принимаете на свой страх и риск